A qui s'adresse le contrat de construction d'une maison individuelle?
Selon l'article L 231-1 du Code de la construction et de l'habitation « toute personne qui se charge de la construction d'un immeuble à usage d'habitation ou d'un immeuble à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l'ouvrage d'après un plan qu'elle a proposé ou fait proposer doit conclure avec le maître de l'ouvrage » un contrat de construction de maison individuelle. Ce contrat s'impose dès lors qu'une personne, propriétaire d'un terrain ou bénéficiant d'une promesse de vente sur celui-ci, souhaitant y faire construire une maison, confie l'établissement des plans, ainsi que la réalisation, même partielle, des travaux à un même professionnel.
Quel est l'intérêt de signer un tel contrat ?
Le contrat de construction de maison individuelle est réglementé par une loi du 19 décembre 1990, dont les dispositions sont d'ordre public. Cette loi comprend de nombreuses dispositions en faveur des accédants à la propriété d'une maison individuelle et les protège ainsi de manière efficace. Cette protection est assurée par une réglementation impérative du contenu du contrat et du déroulement de l'opération de construction.
Peut-on se rétracter après signature d'un contrat de construction de maison individuelle?
Oui, vous bénéficiez d'une faculté de rétractation. Cette faculté doit être exercée dans un délai de 7 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre RAR vous notifiant le contrat de construction et ses annexes.
Puis je utiliser les plans réalisés par mon constructeur si mon contrat est résilié ou caduc ?
Le constructeur reste le propriétaire intellectuel des plans et avants projets qu'il a conçus. En cas de résiliation ou de caducité du contrat, les plans et avant projets réalisés par le constructeur ne peuvent donc être utilisés sans son accord express. En cas d'utilisation sans l'accord du constructeur, vous vous exposez à des poursuites judiciaires.
Que recouvre le prix mentionné dans le contrat ?
Le contrat mentionne le coût global de la construction à réaliser en distinguant : d'une part le prix convenu, qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s'il ya lieu, de sa révision et qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison ; et d'autre part le coût des travaux dont le maître de l'ouvrage s'est éventuellement réservé l'exécution. Ainsi, au jour de la signature du contrat, le maître de l'ouvrage connaît le coût total de la maison qui sera réalisée. Cela lui permet de monter un plan de financement précis s'adaptant au mieux à son budget.
Peut-on modifier le contrat après signature ?
Le contrat, la notice descriptive ainsi que les plans sont considérés comme définitifs après leur signature. Les modifications ultérieures restent toutefois possibles. Elles devront néanmoins faire l'objet d'un avenant au contrat, accepté et signé par les deux parties.
Peut-on me demander le versement d'un acompte à la signature du contrat ?
Le constructeur peut vous demander le versement d'un acompte de 5% du prix convenu à la signature du contrat. Pour cela, il doit vous fournir une attestation de garantie de remboursement.
Qu'est ce qu'une condition suspensive et quelles sont les conditions suspensives du contrat ?
Le contrat ne pourra recevoir d'exécution que si les conditions suspensives se réalisent dans un certain délai, fixé au contrat, c'est-à-dire que l'exécution du contrat dépendra de la réalisation de certains événements, futurs et incertains lors de la signature du contrat. Le contrat de construction d'une maison individuelle est habituellement passé sous condition de la réalisation de cinq événements : acquisition du terrain par le maître de l'ouvrage ; obtention du ou des prêts par le maître de l'ouvrage ; obtention du permis de construire ; obtention de l'assurance dommages-ouvrage ; obtention de la garantie de livraison à prix et délai convenu.
Le constructeur peut-il réviser le prix convenu ?
Oui, le prix convenu fixé au contrat peut faire l'objet d'une révision dont les modalités de calcul dépendent de l'option choisie dans le contrat. Cette révision est basée sur la variation de l'indice BT 01 qui est publié tous les mois au journal officiel de la République Française. Il existe deux modalités de calcul de la révision du prix. Selon la première option, le prix est révisé en fonction de la variation de l'indice BT01 entre la date de signature du contrat et la date la plus tardive entre la date d'obtention du permis de construire ou la date de réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt, cette seconde date étant majorée d'un mois. La seconde option est une révision limitée à moyen terme. En pratique, cette option n'est pas souvent retenue, car plus complexe à mettre en œuvre. Elle permet une révision de chaque versement à hauteur de 70 % de l'indice entre la date de la signature du contrat et celle de la livraison prévue au contrat. Toutefois, aucune révision ne peut plus être demandée au-delà d'une période de 9 mois suivant l'expiration d'un délai d'un mois qui suit la date la plus tardive entre l'obtention du permis de construire et l'obtention des prêts.
Comment s'agencent les délais fixés au contrat ?
Plusieurs délais sont fixés au contrat de construction d'une maison individuelle. Le premier délai est un délai de réalisation des conditions suspensives. Ce délai commence à courir à compter de la signature du contrat. Si les conditions suspensives ne sont pas toutes réalisées à l'issue de ce délai, le contrat est caduc. A l'intérieur de ce premier délai, il existe un délai particulier laissé au constructeur pour déposer la demande de permis de construire. Une fois toutes les conditions suspensives réalisées, le contrat laisse un délai au constructeur pour commencer les travaux. Enfin, il existe un délai contractuel de réalisation des travaux à la charge du constructeur. Ce délai commence à courir à compter de l'ouverture du chantier.
Quelles sont les modalités de règlement du prix ?
Dans le contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture de plan, l'échelonnement des paiements est encadré par la loi. Le prix est payé au fur et à mesure de l'achèvement des travaux à hauteur de : 15% à l'ouverture du chantier ; 25% à l'achèvement des fondations ; 40% à l'achèvement des murs ; 60% à la mise hors d'eau ; 75% à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air ; 95% à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage. Le solde est payé suivant des conditions fixées réglementairement.
Puis-je accéder au chantier à ma guise ?
A l'occasion de chaque appel de fonds, vous pouvez demander une visite de chantier, accompagné du conducteur de travaux, cela dans le but de vérifier si les travaux correspondants à cet appel de fonds ont bien été réalisés. Vous ne devez cependant pas vous immiscer dans le déroulement du chantier.
Quel est le rôle de l'organisme prêteur de fonds ?
Au moment de l'émission de l'offre de prêt, le prêteur a l'obligation de vérifier la régularité du contrat en contrôlant les mentions obligatoires qui doivent y figurer au moment où l'acte lui est transmis. Le prêteur ne peut également pas débloquer les fonds sans avoir eu communication de l'attestation de garantie de livraison à prix et délai convenus. Enfin, en cas de paiements effectués directement par le prêteur, ce dernier a l'obligation d'obtenir l'accord écrit du maître de l'ouvrage pour chaque paiement et d'en informer le garant.
Que prévoit le contrat de construction de maison individuelle en cas de retard dans l'exécution des travaux ?
Le contrat de construction prévoit en cas de dépassement de la durée d'exécution des travaux, éventuellement prorogée des causes légitimes prévues au contrat, le versement de pénalités de retard d'un montant égal à 1/3000ème du prix convenu par jour de retard.
Quelles sont les causes légitimes de retard ?
La loi de 1990 permet au constructeur de proroger le délai de réalisation des travaux dans deux cas : en cas de force majeure ; en cas d'intempéries. Un cas de force majeure est un événement imprévisible, irrésistible et extérieur. Le délai de réalisation des travaux pourra être prolongé en cas de force majeure, c'est-à-dire du fait de la survenance d'un événement imprévisible, irrésistible et extérieur au constructeur. L'article L.5424-8 du code du travail définit la notion d'intempérie. Cet article dispose que sont considérées comme intempéries « les conditions atmosphériques et les inondations lorsqu'elles rendent effectivement l'accomplissement du travail dangereux ou impossible eu égard soit à la santé ou à la sécurité des travailleurs, soit à la nature ou à la technique du travail à accomplir ». Enfin, la durée de construction peut également être prorogée : de la durée des interruptions de chantier imputables au maître de l'ouvrage, notamment celles provoquées par des retards de paiements ; de la durée des travaux dont le maître de l'ouvrage s'est réservée l'exécution ainsi que des retards apportés dans leur exécution.
Qu'est-ce que la réception ?
La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage accepte les travaux, avec ou sans réserve et constate que le constructeur a accompli ses engagements contractuels. La réception constitue le point de départ des garanties et assurances.
Peut-on se faire assister d'un professionnel lors de la réception des travaux ?
Oui, votre contrat de construction prévoit la possibilité de vous faire assister d'un professionnel habilité en application de la loi sur l'architecture ou des dispositions du code de la construction et de l'habitation relatives aux contrôleurs techniques ou par tout autre professionnel de la construction titulaire d'un contrat d'assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission.
Qu'est ce que la consignation ?
En cas de réserves, le maître de l'ouvrage a la possibilité de consigner une somme pouvant aller jusqu'à 5% du prix convenu. Les fonds sont alors placés par le maître de l'ouvrage sur compte chez un tiers, (banque, notaire ou encore Caisse des Dépôts et Consignations…). Le tiers consignataire doit être accepté par les deux parties. A défaut d'accord, il sera désigné par le Président du Tribunal de Grande Instance.
Qu'est-ce que l'assurance dommages-ouvrage ?
C'est une assurance de dommages qui préfinance les sinistres de nature décennale pendant les 10 années qui suivent la réception. Cette assurance vous indemnise en cas de sinistre en dehors de toute recherche de responsabilité et se retourne ensuite contre le constructeur. C'est une assurance obligatoire du contrat de construction d'une maison individuelle. C'est une assurance du maître de l'ouvrage. Elle est donc à votre charge. En pratique, il est courant que le constructeur se fasse mandater pour la souscrire en votre nom. Dans ce cas, le constructeur vous remettra une attestation nominative d'assurance dommages-ouvrage avant l'ouverture du chantier.
Qu'est ce qu'un désordre de nature décennale ?
Un désordre de nature décennale est un désordre qui porte atteinte à la solidité de la maison ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rend impropre à sa destination (article 1792 du code civil).
Quelles sont les garanties dues par le constructeur après la réception ?
La signature d'un procès-verbal de réception constitue le point de départ des garanties du constructeur. Il existe trois types de garanties : La garantie de parfait achèvement : C'est une garantie du constructeur, qui couvre les désordres réservés à la réception et tous les désordres qui apparaissent dans l'année suivant la réception. La garantie ne s'étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l'usure normale ou de l'usage. La garantie biennale : D'une durée de deux années suivant la réception, elle garantit le bon fonctionnement des éléments d'équipement dissociables de la maison, comme par exemple le fonctionnement d'une chaudière, d'une douche etc. La garantie décennale : Le constructeur est responsable pendant 10 ans à partir de la réception de votre maison des désordres de nature décennale.
Qu'est ce que la garantie de livraison à prix et délai convenus ?
La garantie de livraison à prix et délai convenu est une garantie obligatoire et spécifique au contrat de construction d'une maison individuelle. Elle est souscrite par le constructeur auprès d'un organisme de crédit ou d'une entreprise d'assurance agréée, qui se porte caution solidaire. Elle vous couvre contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux au prix et dans le délai prévus au contrat. En pratique, une attestation nominative de garantie de livraison à prix et délai convenu vous est remise par le constructeur dans le délai de réalisation des conditions suspensives.
Et si mon constructeur disparaît ?
Si votre constructeur disparaît avant l'ouverture du chantier, alors le contrat est caduc, et la garantie de remboursement vous restitue l'acompte éventuellement versé à la réception. Si votre chantier est ouvert au moment de la défaillance du constructeur, la garantie de livraison à prix et délai convenus prend le chantier en charge, nomme un constructeur pour terminer les travaux dans le prix et au délai convenus au contrat de construction initial.
